徐州楼市呈现分化格局：新房改善需求升温 二手房成交激增探底‌

2025年第一季度，徐州房地产市场呈现“新房改善需求回暖、二手房成交量激增”的显著分化特征。一方面，政策利好叠加产品升级推动新房市场复苏；另一方面，二手房市场以价换量趋势延续，低价房源主导成交。

一、新房市场：改善需求引领复苏‌

2025年初，徐州新建商品住房市场逐步回暖。1月商品房销售面积达82.71万平方米，同比增长44.89%，位居全省第二；2月上半月新房成交面积同比增幅扩大至54.22%‌。政策层面，“卖旧换新”购房补贴延期及宽松的房贷利率政策，加速了积压需求的释放‌。此外，房企通过现房实景展示、创新户型设计（如户户花园）等提升产品力，进一步吸引改善型购房者入市‌。

二、二手房市场：成交量创新高 低价房源主导‌

与新房市场形成对比，徐州二手房市场呈现“以价换量”态势。3月市区二手房成交2906套，创近1年新高，环比增长20.7%；总价80万元以下房源占比达71%，40万元以下低价房源尤为活跃‌。部分板块价格明显回调，如新城区雍景新城二期二手房单价三个月内下跌近3000元/㎡，贾汪区久地雅苑单价跌幅超3500元/㎡‌。尽管二手房库存持续增加（2月待售房源突破5.9万套），但高性价比房源仍受刚需青睐，老城区配套成熟的老旧小区成交量占比显著提升‌。

三、区域分化加剧：云龙区领跑 vs 部分板块深度调整‌

徐州各区域房价走势分化明显：

云龙区‌以1.45万元/㎡均价领跑全市，部分优质小区挂牌价环比上涨1%，核心板块如云龙万达周边房源价格趋稳‌；

新城区、泉山区‌等板块则经历深度调整，新城区房价从年初1.9万元/㎡回落至1.2万元/㎡，云龙区部分房源成交价较峰值腰斩‌。业内人士分析，此轮调整与前期房价透支、本地收入支撑不足密切相关‌。

四、市场展望：政策与旧改助力后市趋稳‌

当前，徐州楼市进入“新房品质化、二手房刚需化”的调整新阶段。住建部“旧改推动老房焕新”政策落地，或进一步激活主城区二手房流动性‌。同时，房企加速交付标杆项目（如万科淮海隐秀、保利学府），有望提振市场信心‌。专家预计，随着政策红利持续释放，徐州楼市将逐步向“量价均衡”的健康模式过渡‌。